J-REITをご存じですか。
J-REITは投資家から集めた資金で不動産を購入し、賃料や売買などで得られた利益を分配する投資信託です。
上場された投資信託を購入することにより、手軽に不動産投資することができます。
実物のマンションなどに投資する不動産投資は有名ですが、
- 大きな資金が必要
- 売りたくても直ぐに売れない
- 管理に手間がかかる
など、なかなか踏み出せない方も多いのではないでしょうか。
不動産投資って難しいそうですよね
その点、J-REITなら、
- 数万円から購入可能
- 市場でいつでも売買できる
- 不動産の管理は不要
などの特徴があり、容易に不動産投資が始められます。
さらに個人では購入できないような、高層ビルやリゾートホテル、ショッピングモールなどにも投資することができます。
リゾートホテルのオーナーの1人になるなんて夢のある話ですよね。
なお、J-REITには利益のほとんどを投資家に分配する仕組みが整っており、平均利回りは株式より高くなっています。
2017年からJ-REITに投資している筆者が、仕組みやリスク、将来性までその全体像を紹介します。
- 証券の特徴を併せ持つ不動産投資
- 様々な不動産に投資できる
- 高利回りをねらえるがリスクも
J-REITとは
J-REITは、投資証券を投資家に購入してもらうことにより資金を集め、不動産を購入します。
不動産の購入に際しては、さらに金融機関から借入を行い、資金を増やして、より収益性の高い物件を選びます。
そして、購入した不動産から得られる賃料や売買利益から手数料や借入利息を払い、残った額を投資家に分配します。
なお、J-REITは不動産投資法人という企業の形態をとっていますが、実質的な業務を行うことは法律で規制されいます。
そのため、不動産の管理は全て運用会社に委託しています。
この規制により、J-REITは投資家の利益を最大限にすることに徹する投資証券としての役割を果たします。
J-REITの特徴
J-REITは不動産投資と証券取引の特徴をあわせ持つ金融商品です。
J-REITが発行する投資証券は小口に分割され、東京証券取引所に上場されており、実物の不動産投資に比べ様々な特徴を持っています。
- 少額から投資できる（数万円から）
- 上場しているため、いつでも売買可能
- 運用は専門家が行い手間がかからない
- 複数の不動産に分散投資できる
- 利益の多くを投資家に分配される仕組み
- 上場証券で財務情報などが詳細に開示
J-REITは2001年に最初の銘柄が上場され、2024年3月時点で58銘柄となり、市場規模は約16兆円になっています。
J-REITの投資先
J-REITは主に5種類の不動産（オフィス、物流施設、商業施設、住宅、ホテル）に投資します。
J-REIT全体での投資比率は次の通りです。
(2023年3月時点)
5種類の不動産の特徴はこちら。
【オフィス】
オフィスとは、オフィスビルや複合ビルなどのオフィスフロアを示します。
新宿にある超高層ビルの中にもJ-REITが保有するものがあり、このビルのオーナーになれる考えるとすごいですよね。
【物流施設】
物流施設は商品などを保管する倉庫です。
近年は通販サイトなどを利用する人が増え、保管だけでは無く、仕分けや配送の拠点として利用される大型施設が増えています。
【商業施設】
商業施設は主にスーパーやショッピングセンターが対象です。
都心にあるブランド店舗や家電量販店などに投資する場合もあります。
立地や販売商品により特徴が異なり、扱うには専門知識が不可欠です。
【住宅】
住宅は主にマンションへの投資です。
マンションと一口に言っても、単身者向けからファミリー向け、学生やシニア用など様々なタイプがあります。
個人の生活利用で入居者の属性が多岐にわたるなど、景気の変動を受けにくく、安定した賃料が得られます。
【ホテル】
ホテルはリゾートホテルやビジネスホテル、旅館などです。
宿泊以外の付加価値やインバンド需要の取り込みなど、運営しだいで大きな収益をあげることが可能です。
なお、J-REITは何種類の不動産に投資するかにより、次の３タイプに分類されます。
| 投資対象 | |
|---|---|
| 特化型 | 1種類 |
| 複合型 | 2種類 |
| 総合型 | 3種類以上 |
高利回りの理由
一般の企業であれば、利益に税金がかかり、税金が引かれたあとの残りを配当として投資家に分配します。
J-REITの場合は、利益の90%以上を投資家に分配するなどの条件を満たせば、利益から先に分配金を引いて、残りに税金がかかります。
これをJ-REITの税制優遇制度といい、この制度により
- 内部留保せずに分配金を増やす
- 税金が優遇され分配金が増える
の２つの効果が生まれ、多くの分配金が投資家に支払われます。
これが、J-REITが高利回りである理由の１つです。
その他にも「投資法人」という制度や利益超過分配金など、様々な理由により、J-REITは高利回りとなっています。
こちらの記事で詳しく解説しています。
【JｰREIT】株より高利回りになる７つの理由
J-REITのリスク
手軽に始められ、高利回りがねらえるJ-REITですが、リスクは無いのでしょうか。
リスクの無い投資はありません。それはJ-REITでも同じです。
J-REITの主なリスクの１つに景気変動リスクがあります。
世の中の景気が変化すると不動産の収益にも影響を与えます。
- 企業の業績はオフィスの需要に
- 旅行者の増減はホテルの業績に
- 個人の収入は商業施設の利益に
J-REITが投資する様々な不動産に影響を与えます。
景気の変動以外にも、金利動向や災害、法律改正など、J-REITにはいくつかのリスクがあります。
リスクを理解した上で投資することが大切ですね。
詳しくはこちらの記事で解説しています。
【JｰREIT】5つのリスクとその対策
J-REITの将来性
J-REITは手軽に不動産投資ができる上場投資信託。少額から始められ、容易に分散投資も可能です。
いくつかのリスクもありますが、平均利回りが高く、安定したリターンが得られる資産だと思います。
でも、将来に渡り、このリターンを得ることはできるのでしょうか。
将来性は、世の中の変化に対応できる資産かどうかがカギになります。
例えば物価が上昇した場合、
- オフィス：契約期間が短く賃料アップしやすい
- 物流施設：長期契約の為、賃料を上げにくい
- ホテル ：実績連動の場合は柔軟に対応可能
など、不動産の種類に有利、不利が生まれます。
様々な不動産に投資するJ-REITは、状況に応じて投資対象を変え、世の中の変更に対応することができるのではないでしょうか。
その他、人口減少やインバンド需要など、世の中の動向に対するJ-REITの見通しはこちらの記事で紹介しています。
【J-REITの将来性】今後の見通しを考える
証券のメリットを活かした不動産投資
- 不動産を証券化して小口に分割
- 上場していつでも売買
- 不動産の運用は専門家に委託
実物の不動産投資は
- 大きな資金が必要
- 簡単に売買できない
- 不動産の管理に手間がかかる
などのデメリットがありましが、J-REITは証券化することで、これを改善。
小口化することで、様々な不動産に投資することが可能となりました。
税制優遇もあり、高利回りがねらえる投資信託です。
不動産投資を行うなら、J-REITも考えたいですね。
以上、参考になれば幸いです。
J-REITが投資する不動産について記事を書いています。
【J-REITの投資先】５種類の不動産とその特徴
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