【J-REITについて】投資先、リスク、選定ポイントなど | ひろにの投資計画

【J-REITについて】投資先、リスク、選定ポイントなど

【J-REITについて】投資先、リスク、選定ポイントなどJ-REIT

不動産投資で家賃収入を得て生活する。
不労所得を得る投資として古くからあります。

しかし、個人で不動産を所有するとなると、

・資金が必要
・取引や管理に手間がかかる
・売りたくても直ぐに売れない


等の不安があり、なかなか踏み出せない方も多いと思います。

そんなときには簡単に不動産投資ができる方法として、不動産投資信託に投資する方法があります。

名前はJ-REIT。そんなJ-REITについて調べてみました。

①J-REITとは不動産に投資するファンド、法人税の優遇有り
②J-REITのリスクは景気変動、金利変動、災害、上場廃止、法改正
③銘柄選定のポイントは利回り、分散投資、格付け、スポンサー
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J-REITとは

J-REITとは、投資家から集めた資金でオフィスビルやマンションなどの不動産を所有し、賃料収入などから得られた利益を投資家に配分する投資信託です。

実物の不動産投資と比べ

・少ない資金で不動産投資ができる
・複数の不動産に分散投資が可能
・運用は専門家が行うので手間がかからない。
・いつでも売買可能


という特徴を持っています。

さらに、利益の90%以上を投資主に分配すると法人税が優遇される仕組みがあり、高い利回りが期待できます。

2001年に最初の銘柄が上場され、2021年2月末現在で62銘柄となり、時価総額は約15.0兆円の規模となっています。

Jリートの月末時価総額・銘柄数の推移
(出典:東京証券取引所 J-REITガイドブック)

J-REITの投資先

J-REITの主要セクター(業種)は6種類あります。

オフィス、商業施設、住居、物流施設、ホテル、ヘルスケアの6種類です。

J-REIT全体での投資比率は次の通りです。

 セクター(業種) 投資比率(2021年3月)
オフィス40.7%
物流施設18.4%
商業施設16.4%
住居14.0%
ホテル7.9%
ヘルスケア1.3%
その他1.4%

オフィス

投資対象は主要都市圏の中心部やビジネス街に集中する傾向があります。

入居者との契約期間が比較的短く、景気の影響を受けやすい不動産です。

テレワークの拡大により収益の高い物件の条件が変化するかもしれません。

物流施設

郊外に多く立地し、大規模な物流センターへの投資も増えてきています。

長期固定契約により収益は安定しています。

近年のネット通販等の拡大により需要が高まっています。

商業施設

駅の近くや繁華街にある商業ビルなどを対象とした「都市型」と大型ショッピングセンターなどを対象にした「郊外型」に分けられます。

都市型」は嗜好品や高級品などを販売する店舗が多く景気の影響を受けやすい傾向があります。

郊外型」は日用品や生活必需品を販売する店舗が多く景気の影響を受けにくい傾向があります。

住居

全国各地、様々な地域にあります。

入居者との契約期間は比較的短いですが、

・1棟当たりの入居者数が多いこと
・入居者の属性が多岐にわたること


により、分散効果が発揮され、景気の変動を受けにくいという特徴があります。

ホテル

ホテルや旅館などの宿泊施設を示し、都市、郊外を問わず立地しています。

業績に連動した契約形態も多く、景気の影響を受けやすい不動産です。

外国人旅行客の拡大により需要増が見込まれていましたが、コロナウイルスの影響により需要が激減しました。

今後の状況は不透明です。

ヘルスケア

医療施設や介護施設に投資します。

主に老人ホームなどに投資を行い、長期的に安定した収入が見込めます。

高齢化社会の進展によりこれから拡大が見込まれる投資先です。

用途による区分

J-REITには1つの業種に特化した「単一用途特化型」と2つの業種に投資する「複合型」、3つ以上の用途に投資する「総合型」があります。

J-REITのリスク

J-REITにはさまざまなリスクがあります。主なリスクは次の7つです。

景気変動リスク

景気変動、経済情勢などにより不動産の賃貸需要や売買価格が変動すると収益に影響を受けます。

最近ではコロナウイルスの影響によりホテルの需要が激減しました。賃料の減免などが行われており、収益に影響が出ています。

金利変動リスク

J-REITは投資家からの資金に加えて、金融機関から資金の借り入れを行っているため、金利が上昇すると収益が減少します。

災害リスク

保有する不動産が地震や洪水、火災などの被害を受けた場合は、修繕費の発生や不動産の価値が低下します。

上場廃止リスク

J-REITが倒産するなど上場基準をみたさなくなった場合、上場廃止となり売買ができなくなります。

法改正リスク

建築規制や土地利用など不動産に係る制度が変更されると対策費用が発生したり、不動産の価値に影響を受ける可能性があります。

銘柄選定のポイント

分配金利回り

J-REITは全て不動産からの賃貸収入により収益を得るビジネスモデルです。

銘柄による収益構造の差は少なく、保有する不動産により分配金利回りが決まります。

分配金利回りの高い銘柄は、不動産売却による一時的な利益や増資による投資口の希薄化など一時的な要因でないか確認が必要です。

分散投資

J-REITに限らずリスクを抑えるためには分散投資が必須です。

J-REITの分散投資には次の3つ分散を考えると良いでしょう。

・銘柄分散:銘柄を分散することにより、上場廃止リスク等を軽減します。

・用途分散:オフィスや住居など不動産の用途を分散することを景気変動リスク、法改正リスクを軽減できます。

・地域分散:保有する不動産を地理的に分散することで災害リスクを、都市部と郊外に分けることで景気変動リスクを軽減できます。

格付け

格付けの高い銘柄は、信用度が高くなり金融機関から低金利で借り入れができる可能性が高くなります。

また、日本銀行は金融緩和政策の一環としてJ-REITを買い入れています。

その買い入れ条件の1つに格付け(AA格以上)があり、買い入れ対象となれば、その銘柄の価格低下を防ぐ効果が期待できます。

スポンサー

J-REITの各銘柄にはそれぞれスポンサー企業が存在します。

スポンサーの力量により良質な物件の紹介を受けることができ、規模の拡大や収益性が向上する可能性が高くなります。

まとめ

J-REITは不動産に投資するファンドです。

実物の不動産投資と比べ

・少ない資金で不動産投資ができる
・複数の不動産に分散投資が可能
・運用は専門家が行うので手間がかからない。
・いつでも売買可能

といった特徴があり、手軽に投資できます。

法人税の優遇有り制度があり高い利回りが期待できます。

私の投資資産の主力の1つです。

以上、参考になれば幸いです。

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