【J-REIT】日銀買い入れ銘柄と今後対象になりそうな銘柄

日本銀行（日銀）はTOPIX（東証株価指数）などに連動するETFを買い入れています。

金融緩和政策の一環として行われますが、投資家の立場からすると株価の下支えとなり安心感がありますよね。

日銀は国内株式の他にJ-REITも買い入れています。

J-REITも株式と同じように指数連動のETFで市場全体を買い入れているのでしょうか。

ひろに

日銀はJ-REITの個別銘柄を買い入れています。

となれば、J-REITで日銀の下支えを望む場合、購入対象は日銀買い入れ銘柄から選ばなければなりません。

日銀が5％以上保有している銘柄は大量保有報告書により調べることができます。

J-REITの投資を2017年から続けている筆者が、日銀の買い入れ銘柄を調べるとともに今後対象になりそうな銘柄を考察してみました。

日銀買い入れ対象は格付けAA以上
大量保有報告書から日銀の買い入れ23銘柄をリストUP
格付けAA以上、格付けA+以上から今後の対象を考察

日本銀行のJ-REIT買い入れ条件
日本銀行のJ-REIT買い入れ銘柄
1. 投資口保有割合5%以上の銘柄
2. 変更報告書の提出
買い入れの可能性がある銘柄
1. 格付けAA以上の銘柄
2. 新しく格付AA以上になった銘柄
今後、対象になる可能性のある銘柄
日本銀行が買い入れているJ-REIT

日本銀行のJ-REIT買い入れ条件

日本銀行のJ-REIT買い入れ条件は、指数連動型上場投資信託受益権等買入等基本要領に記載されています。

この基本要綱の３項(2)に次の通り書かれています。

「不動産投資法人投資口にあっては、当該投資口を発行する投資法人の債務が、「適格担保取扱基本要領」に定める適格担保基準を満たすものであること。」

「また、原則として、金融商品取引所において売買の成立した日数が年間200日以上あり、かつ当該金融商品取引所で行われた年間の売買の累計額が200億円以上であること。」

適格担保取扱基本要領の別表には担保の種類ごとの適格基準があり、不動産投資法人債の基準は、

「投資法人が発行するものであって、適格格付機関からAA格相当以上の格付を取得していること」

と書かれています。

つまり、日本銀行のJ-REITの買い入れ条件は

・格付けAA以上
・年間の売買日数200日以上
・年間の売買累計額200億円以上

ということになります。

格付けAA以上

2022年1月末時点でJ-REITの銘柄数は61銘柄です。

このうち、格付け会社のJCRまたはR＆Iから「AA」以上に格付けされているのは37銘柄あります。

格付けは「AAA」から「D」まであり、「AA」は最高位に次ぐ高い格付けです。

J-REITの半数以上が格付け「AA」以上であること考えると、改めてＪ-REITは信用度の高い投資信託であると言えますね。

格付け「AA」は実際には「AA-」「AA」「AA+」の３つに分かれますがここでは１つの格付けとしています。

年間の売買日数200日以上

J-REITは常に市場で売買されています。

規模の小さい銘柄でも、売買されない日はほとんど無いのではないでしょうか。

東京証券取引所の年間営業日は245日程度です。

上場してから１年以上の銘柄は「年間の売買日数200日以上」の条件をクリアしていると思います。

年間の売買累計額200億円以上

この条件は、例えば、投資口価格15万円の銘柄が1日平均550口売買されれば達成できますよね。

15万円×550口×245日≒202億円

J-REITの中でも時価総額の低い銘柄、流動性の低い銘柄は達成できない可能性がありますが、J-REITの多くの銘柄は達成できるのではないでしょうか。

ですので、条件として一番厳しいのは格付け「AA」以上だと思います。

日本銀行のJ-REIT買い入れ銘柄を選ぶには、まず、格付けAA以上であることを確認することが重要です。

日本銀行のJ-REIT買い入れ銘柄

では、実際に日本銀行はどのJ-REITを買い入れているのでしょうか。

全てを知ることはできませんが、5％以上の投資口を保有した場合は大量保有報告書を提出する必要があり、日本銀行も例外ではありません。

この報告書は金融庁のEDINETで見ることができます。

（提出者を日本銀行として、書類種別で大量保有報告書を選択して検索します。）

投資口保有割合5%以上の銘柄

日本銀行の投資口保有割合が5％以上の銘柄は次の通りです。

大量保有報告書提出日	証券ｺｰﾄﾞ	J-REIT銘柄	保有割合
2021年1月7日	8968	福岡リート投資法人	9.48%
2021年1月7日	3292	イオンリート投資法人	6.10%
2020年12月21日	8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	9.36%
2020年12月21日	3309	積水ハウス・リート投資法人	5.01%
2020年12月4日	8987	ジャパンエクセレント投資法人	9.45%
2020年12月4日	8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	9.25%
2020年12月4日	3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	7.40%
2020年11月6日	8951	日本ビルファンド投資法人	8.26%
2020年8月6日	8956	NTT都市開発リート投資法人	5.02%
2020年7月21日	8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	9.16%
2020年7月6日	3462	野村不動産マスターファンド投資法人	8.09%
2020年7月6日	3226	日本アコモデーションファンド投資法人	9.25%
2020年6月19日	3234	森ヒルズリート投資法人	6.02%
2020年5月21日	8957	東急リアル・エステート投資法人	9.23%
2020年5月21日	3281	ＧＬＰ投資法人	6.08%
2020年5月11日	3249	産業ファンド投資法人	7.24%
2020年4月21日	3283	日本プロロジスリート投資法人	6.05%
2018年8月6日	8955	日本プライムリアルティ投資法人	7.10%
2017年11月7日	8954	オリックス不動産投資法人	6.10%
2017年7月6日	3269	アドバンス・レジデンス投資法人	6.12%
2017年5月9日	8977	阪急阪神リート投資法人	5.00%
2016年5月19日	8984	大和ハウスリート投資法人	5.02%
2016年5月19日	8964	フロンティア不動産投資法人	5.02%

（2023年1月5日時点）

全部で23銘柄ありました。

なお、日本銀行の指数連動型上場投資信託受益権等買入等基本要領には、買入限度も記載されています。

それによるとJ-REITの買入限度は投資口総数の10％以内となっています。

保有率が9％以上の

・福岡リート投資法人
・ジャパンリアルエステイト投資法人
・ジャパンエクセレント投資法人
・ユナイテッド・アーバン投資法人
・日本ロジスティクスファンド投資法人
・日本アコモデーションファンド投資法人

は上限に近づいていますので、これ以上の買い入れは期待できませんね。

変更報告書の提出

投資口割合5％以上で大量保有報告書を提出した銘柄は、その後、投資口割合が減っても増えても変更報告書を提出する必要があります。

この報告書も金融庁のEDNETで見ることができます。

実際に検索したところ、変更申請書の最終提出は、令和3年1月7日になっていました。（2022年6月18日時点）

これは、１年以上、大量保有銘柄の売買が行われていないと言う事になります。

日本銀行が5%以上保有している銘柄は、今後の購入があまり期待できないかもしれません。

EDNETで検索する場合は、提出者を日本銀行、書類種別を大量保有報告書として検索します。報告書が出てこない場合は、提出期間を全期間にします。

買い入れの可能性がある銘柄

日本銀行の買い入れ条件の１つは格付け「AA」以上です。

この条件をクリアしていれば、格付け会社から高い評価を受けていますので、他の買い入れ条件もクリアしている可能性が高いです。

格付けAA以上の銘柄

大量保有報告書は提出されていませんが、格付け「AA」以上の銘柄を調べてみました。

証券ｺｰﾄﾞ	J-REIT銘柄	JCR 格付け	R＆I 格付け
2979	SOSiLA物流リート投資法人	AA-
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	AA-
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	AA-
3295	ヒューリックリート投資法人	AA
3453	ケネディクス商業リート投資法人	AA-
3466	ラサールロジポート投資法人	AA
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	AA
3481	三菱地所物流リート投資法人	AA
3493	アドバンス・ロジスティクス投資法人	AA-
8953	日本都市ファンド投資法人	AA	AA-
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	AA-
8961	森トラスト総合リート投資法人	AA
8966	平和不動産リート投資法人	AA-
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	AA
8976	大和証券オフィス投資法人	AA	AA-
8986	大和証券リビング投資法人	AA-	A+

(2023年1月3日時点）

全部で16銘柄です。

これらの銘柄は保有割合5％未満の範囲で、日本銀行の買い入れ銘柄となっている可能性があります。

まだ、買い入れ限度までに十分な余裕がありますので、この中で、利回りの高い銘柄があればねらい目かもしれません。

新しく格付AA以上になった銘柄

2022年1月以降で格付けが上がり、新しく「AA」となった銘柄を調べてみました。

証券ｺｰﾄﾞ	J-REIT銘柄	格付け変更（JCR）	変更時期
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	「A+」→「AA-」	2022年1月
2979	SOSiLA物流リート投資法人	「A+」→「AA-」	2022年2月
8966	平和不動産リート投資法人	「A+」→「AA-」	2022年6月

新しく買い入れ対象になった銘柄は、真っ先に買い入れられる可能性があると思います。

日本銀行は、2022年の2月と６月にJ-REITの買い入れを行いました。

これらの銘柄が購入されたかもしれませんね。

日銀のJ-REIT買い入れ状況は、日本銀行のHPで確認することができます。

今後、対象になる可能性のある銘柄

日本銀行の買い入れ条件は、格付け「AA」以上ですが、その一つ前段階の格付け「A+」の銘柄はどのくらいあるのでしょうか。

これらの銘柄が成長し、格付け「AA」になれば、買い入れ対象になる可能性が高くなります。

JCRまたはR＆Iから格付けが「A+」に指定されている銘柄を調べてみました。

証券ｺｰﾄﾞ	J-REIT名称	JCR 格付け	R＆I 格付け
3290	Oneリート投資法人	A+
3296	日本リート投資法人	A+
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	A+
3476	投資法人みらい	A+	A
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	A+	A
8975	いちごオフィスリート投資法人	A＋
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	A＋	A