【JｰREIT】5つのリスクとその対策

J-REITは、様々な不動産を保有し、その賃料収入や売却益を投資主に分配する上場投資信託です。

マンションなどを直接購入して貸し出す不動産投資に比べ、下記の利点があります。

• 少額から投資が可能
• 換金性が高い
• 手間がかからない
• 複数の不動産に分散投資できる
• 利益の殆どが還元される仕組み

J-REITは、不動産の投資信託という性質上、不動産に加え、証券としてのリスクもあります。

可能性が低いリスクもありますが、知っていることにより、素早く対応することができますよね。

上場不動産投資信託（J-REIT）の主要な５つのリスクについて、その対策を含め紹介します。

景気変動リスクと対策

物価や経済情勢により、不動産の需要や価値が変動すると、J-REITの収益に影響がでます。

しかし、景気変動の影響は一律では無く、不動産の種類によって違いがあります。

影響の受けやすい不動産はどのようなものでしょうか。

影響を受けやすい不動産

景気変動の影響を受けやすい不動産には

• オフィス
• ホテル
• 商業施設

があります。

これらは、不動産を使い、営業や事業を行っているため、景気の変動を受けやすいと言えます。

このような状況では、不動産の家賃が払えなくなり、Ｊ-REITの収益も減ってしまいます。

では、景気変動の影響を受けやすい不動産には、投資しない方が良いのでしょうか。

そんなことはありません。

景気の影響を受けやすいということは、景気が良い時には儲かるということです。

そうすると、J-REITの収益も増えます。

ですので、特徴を捉え、リスク分散していくことが大切です。

リスク対策

同じ種類の不動産であっても、地域性により、景気変動リスクが異なる場合があります。

観光地にあるリゾートホテルや旅館などは、その地域の景気変動の影響を受けます。

郊外のスーパーは、食品や日用品を取り扱っていることが多く、景気変動の影響を受けにくい商業施設と言えます。

J-REITは少額で様々な不動産に投資できるのが利点です。

J-REITの各銘柄を確認し、特徴の異なる不動産を保有することで、景気変動リスクを軽減することができると思います。

金利変動リスクと対策

J-REITが不動産を取得する場合は、金融機関から借入を行う場合がほとんどです。

金利が高くなれば、利払いが増えますので、その分、収益は減ってしまいます。

金利変動リスクを軽減するためには

• 固定金利で借入を行う
• 信用力を上げる

が考えられます。

固定金利で借入を行えば、借り入れ後に金利が上がる心配はありません。

しかし、固定金利は、変動金利に比べ、金利が高くなる可能性があります。

J-REIT自体に信用力があり、低金利で借入を行うことができれば、そのリスクも回避することができますよね。

信用力はどこで判断すればよいのでしょうか。

J-REITの信用力は、信用会社の格付けで判断することができます。

J-REITの格付け別の銘柄数は次の通りです。

格付	格付会社 （JCR）	格付会社 （R＆I）
AA+	2	0
AA	21	3
AA-	14	11
A+	7	4
A	6	3
A-	2	4

（2022年12月末時点）

高格付けで、低い固定金利で借入しているJ-REITを選べば、金利変動リスクが小さくできます。

災害リスクと対策

地震、洪水、土砂崩れなど、日本では、様々な災害が起こります。

大きな災害が発生すると

• 不動産が破損し修理費用が発生する
• 不動産として価値が下がる
• 周囲の被害状況により営業できなくなる

など、J-REITの収益に大きな影響を与えます。

しかし、いつどこで災害が起きるかを予想することは非常に困難ですよね。

ただ、災害は一定の地域で発生するという特徴を持っています。

ですので、災害リスクを軽減する為には、離れた場所に不動産を分散することが有効です。

J-REITは、銘柄により、不動産の保有場所に特徴を持たせている場合があります。

例えば、地方に重点投資する

• マリモ地方創生リート投資法人

東海地域を主な投資場所とする

• 東海道リート投資法人

J-REITの多くは東京、名古屋、大阪、福岡などの４大都市圏の不動産に多く投資しています。

地方に投資するJ-REITを組み合わせることにより、災害リスクを軽減することができます。

法律改正リスク

J-REITには、様々な法律が関わります。

不動産に関しては、不動産登記法、借地借家法や都市計画法など。

その他にも投信法、税金に関する法律など、多岐に渡ります。

それらの中でも、

などは、改正されることにより、建物の改修等が発生する場合がありますので、J-REITの収益に影響を与えます。

法律の改正を回避することは難しいですが、建築物に関する法律であれば、不動産の種類により適用が異なる場合もあります。

不動産の種類を分散することにより、リスクを軽減することができるのではないでしょうか。

上場廃止リスク

J-REITは東京証券取引所で定められた基準を満たさなくなると、上場廃止になります。

余程のことが無い限り、基準を割ることは無いと思いますが、有るとすれば次の３つです。

• 運用資産の不動産比率が70％未満
• 純資産総額が5億円未満
• 資産総額が25億円未満

保有不動産が災害地域に集中しているなど、資産価値が大きく目減りした場合は、上場廃止になるかもしれません。

ただ、過去に例は無く、基準を下回る可能性は低いと言えます。

過去の上場廃止銘柄

ｺｰﾄﾞ	廃止されたJ-REIT	上場廃止日	廃止理由
3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	2021/11/9	私募REIT化
3227	ＭＣＵＢＳ　ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人	2021/2/25	合併
3473	さくら総合リート投資法⼈	2020/7/30	合併
3308	⽇本ヘルスケア投資法⼈	2020/3/30	合併
8973	積水ハウス・レジデンシャル投資法人	2018/4/25	合併
3460	ジャパン・シニアリビング投資法人	2018/2/26	合併
3263	大和ハウスリート投資法人	2016/8/29	合併
8982	トップリート投資法人	2012/3/28	合併
8981	ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人	2011/10/27	合併
8983	いちご不動産投資法人	2010/11/26	合併
3229	日本コマーシャル投資法人	2010/11/26	合併
8970	ジャパン・シングルレジデンス投資法人	2010/9/28	合併
8969	プロスペクト・リート投資法人	2010/6/28	合併
8974	ラサール・ジャパン投資法人	2010/2/24	合併
8962	日本レジデンシャル投資法人	2010/2/24	合併
8978	アドバンス・レジデンス投資法人	2010/2/24	合併
8980	エルシービー投資法人	2010/1/27	合併

J-REITはこれまで、17銘柄が上場廃止になっています。（2022年12月時点）

17銘柄中16銘柄は、合併によるものです。

合併による上場廃止の場合は、投資口（投資主の出資）が合併先に引き継がれますので、心配する必要はありません。

なお、最近、上場廃止となった「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」の場合は、TOBによる私募REIT化です。

インベスコグループが全ての投資口を買い取ることにより、自分たち専用のREITにしました。

投資主は投資を継続することはできませんが、プレミアム価格で投資口が買い取られたため、損をすることは無かったと思います。

リスク対策

東京証券取引所の基準による上場廃止の可能性は低いです。

上場廃止の多くは、合併によるものですので、

• 合併の条件
• 合併後の投資方針

などを見極めて、投資を継続するかを判断すると良いと思います。

リスクの低いJ-REITの選び方

J-REITの抱える５つのリスクとその対策について解説しました。

リスク低減の基本は分散投資です。

J-REITの場合は、不動産の場所や種類を分散させることにより、リスク低減が図れます。

J-REIT銘柄のポートフォリオを確認し、上手に分散できる銘柄を組み合わせましょう。

以上、参考になれば幸いです。

Ｊ-REITの将来性について記事を書いています。
【J-REITの将来性】今後の見通しを考える

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