【JーREIT】5つのリスクとその対策 | ひろにの投資計画

【JーREIT】5つのリスクとその対策

【JーREIT】5つのリスクとその対策J-REIT

J-REITは、様々な不動産を保有し、その賃料収入や売却益を投資主に分配する上場投資信託です。

マンションなどを直接購入して貸し出す不動産投資に比べ、下記の利点があります。

  • 少額から投資が可能
  • 換金性が高い
  • 手間がかからない
  • 複数の不動産に分散投資できる
  • 利益の殆どが還元される仕組み
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利点は多いですが、リスクはないのでしょうか

J-REITは、不動産の投資信託という性質上、不動産に加え、証券としてのリスクもあります。

可能性が低いリスクもありますが、知っていることにより、素早く対応することができますよね。

上場不動産投資信託(J-REIT)の主要な5つのリスクについて、その対策を含め紹介します。

  • リスクは不動産の種類により異なる
  • 災害リスクは地域分散で対策
  • 上場廃止は合併が理由

景気変動リスクと対策

物価や経済情勢により、不動産の需要や価値が変動すると、J-REITの収益に影響がでます。

しかし、景気変動の影響は一律では無く、不動産の種類によって違いがあります。

影響の受けやすい不動産はどのようなものでしょうか。

影響を受けやすい不動産

景気変動の影響を受けやすい不動産には

  • オフィス
  • ホテル
  • 商業施設

があります。

これらは、不動産を使い、営業や事業を行っているため、景気の変動を受けやすいと言えます。

景気が悪いと
  • 企業が倒産してオフィスの空室が増える
  • 旅行者が減りホテルの予約が少なくなる
  • 節約思考となり物を買わなくなる

このような状況では、不動産の家賃が払えなくなり、J-REITの収益も減ってしまいます。

では、景気変動の影響を受けやすい不動産には、投資しない方が良いのでしょうか。

そんなことはありません。

景気の影響を受けやすいということは、景気が良い時には儲かるということです。

そうすると、J-REITの収益も増えます。

ですので、特徴を捉え、リスク分散していくことが大切です。

リスク対策

同じ種類の不動産であっても、地域性により、景気変動リスクが異なる場合があります。

例えば
  • 観光地のホテルと都市のビジネスホテル
  • 郊外のスーパーと都心のブランド専門店

観光地にあるリゾートホテルや旅館などは、その地域の景気変動の影響を受けます。

郊外のスーパーは、食品や日用品を取り扱っていることが多く、景気変動の影響を受けにくい商業施設と言えます。

J-REITは少額で様々な不動産に投資できるのが利点です。

J-REITの各銘柄を確認し、特徴の異なる不動産を保有することで、景気変動リスクを軽減することができると思います。

J-REITが投資する不動産の種類については、次の記事で詳しく解説しています。
【J-REITの投資先】5種類の不動産とその特徴

金利変動リスクと対策

J-REITが不動産を取得する場合は、金融機関から借入を行う場合がほとんどです。

金利が高くなれば、利払いが増えますので、その分、収益は減ってしまいます。

金利変動リスクを軽減するためには

  • 固定金利で借入を行う
  • 信用力を上げる

が考えられます。

固定金利で借入を行えば、借り入れ後に金利が上がる心配はありません。

しかし、固定金利は、変動金利に比べ、金利が高くなる可能性があります。

J-REIT自体に信用力があり、低金利で借入を行うことができれば、そのリスクも回避することができますよね。

信用力はどこで判断すればよいのでしょうか。

J-REITの信用力は、信用会社の格付けで判断することができます。

J-REITの格付け別の銘柄数は次の通りです。

格付格付会社(JCR)格付会社(R&I)
AA+10
AA213
AA-1411
A+44
A62
A-44

(2022年3月末時点)

格付符号の意味
  • 格付AA:債務履行の確実性は非常に高い
  • 格付A:債務履行の確実性は高い
  • +,-:同一等級内での相対的な位置

高格付けで、低い固定金利で借入しているJ-REITを選べば、金利変動リスクが小さくできます。

JCRとR&Iは信用調査会社で、それぞれ「日本格付け研究所」、「格付投資情報センター」を示します。

災害リスクと対策

地震、洪水、土砂崩れなど、日本では、様々な災害が起こります。

大きな災害が発生すると

  • 不動産が破損し修理費用が発生する
  • 不動産として価値が下がる
  • 周囲の被害状況により営業できなくなる

など、J-REITの収益に大きな影響を与えます。

しかし、いつどこで災害が起きるかを予想することは非常に困難ですよね。

ただ、災害は一定の地域で発生するという特徴を持っています。

ですので、災害リスクを軽減する為には、離れた場所に不動産を分散することが有効です。

J-REITは、銘柄により、不動産の保有場所に特徴を持たせている場合があります。

例えば、地方に重点投資する

東海地域を主な投資場所とする

J-REITの多くは東京、名古屋、大阪、福岡などの4大都市圏の不動産に多く投資しています。

地方に投資するJ-REITを組み合わせることにより、災害リスクを軽減することができます。

法律改正リスク

J-REITには、様々な法律が関わります。

不動産に関しては、不動産登記法、借地借家法や都市計画法など。

その他にも投信法、税金に関する法律など、多岐に渡ります。

それらの中でも、

建築物に関わる法律
  • 水道法
  • 下水道法
  • 浄化槽法
  • 消防法
  • 建築基準法

などは、改正されることにより、建物の改修等が発生する場合がありますので、J-REITの収益に影響を与えます。

法律の改正を回避することは難しいですが、建築物に関する法律であれば、不動産の種類により適用が異なる場合もあります。

不動産の種類を分散することにより、リスクを軽減することができるのではないでしょうか。

上場廃止リスク

J-REITは東京証券取引所で定められた基準を満たさなくなると、上場廃止になります。

余程のことが無い限り、基準を割ることは無いと思いますが、有るとすれば次の3つです。

  • 運用資産の不動産比率が70%未満
  • 純資産総額が5億円未満
  • 資産総額が25億円未満

保有不動産が災害地域に集中しているなど、資産価値が大きく目減りした場合は、上場廃止になるかもしれません。

ただ、過去に例は無く、基準を下回る可能性は低いと言えます。

過去の上場廃止銘柄

コード廃止されたJ-REIT上場廃止日廃止理由
3298インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人2021/11/9私募REIT化
3227MCUBS MidCity投資法人2021/2/25合併
3473 さくら総合リート投資法⼈2020/7/30合併
3308 ⽇本ヘルスケア投資法⼈2020/3/30合併
8973積水ハウス・レジデンシャル投資法人2018/4/25合併
3460ジャパン・シニアリビング投資法人2018/2/26合併
3263大和ハウスリート投資法人2016/8/29合併
8982トップリート投資法人2016/8/29合併
8981ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人2012/3/28合併
8983いちご不動産投資法人2011/10/27合併
3229日本コマーシャル投資法人2010/11/26合併
8970ジャパン・シングルレジデンス投資法人2010/9/28合併
8969プロスペクト・リート投資法人2010/6/28合併
8974ラサール ジャパン投資法人2010/2/24合併
8962日本レジデンシャル投資法人2010/2/24合併
8978アドバンス・レジデンス投資法人2010/2/24合併
8980エルシービー投資法人2010/1/27合併

J-REITはこれまで、17銘柄が上場廃止になっています。(2022年3月時点)

17銘柄中16銘柄は、合併によるものです。

合併による上場廃止の場合は、投資口(投資主の出資)が合併先に引き継がれますので、心配する必要はありません。

なお、最近、上場廃止となった「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」の場合は、TOBによる私募REIT化です。

インベスコグループが全ての投資口を買い取ることにより、自分たち専用のREITにしました。

投資主は投資を継続することはできませんが、プレミアム価格で投資口が買い取られたため、損をすることは無かったと思います。

リスク対策

東京証券取引所の基準による上場廃止の可能性は低いです。

上場廃止の多くは、合併によるものですので、

  • 合併の条件
  • 合併後の投資方針

などを見極めて、投資を継続するかを判断すると良いと思います。

リスクの低いJ-REITの選び方

リスクの低いJ-REITの選び方
  • 不動産の場所を分散させる
  • 複数の種類の不動産に投資
  • ホテルや商業施設は地域性を考える

J-REITの抱える5つのリスクとその対策について解説しました。

リスク低減の基本は分散投資です。

J-REITの場合は、不動産の場所や種類を分散させることにより、リスク低減が図れます。

J-REIT銘柄のポートフォリオを確認し、上手に分散できる銘柄を組み合わせましょう。

以上、参考になれば幸いです。



J-REITの将来性について記事を書いています。
【J-REITの将来性】今後の見通しを考える


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