【J-REITの投資先】5種類の不動産とその特徴 | ひろにの投資計画

【J-REITの投資先】5種類の不動産とその特徴

【J-REITの投資先】5種類の不動産とその特徴J-REIT

不動産投資と言えば、アパートやマンションを思い浮かべる方も多いと思います。

個人が不動産に投資する場合は、マンションなどを購入して、大家さんとして賃料を得る場合がほとんどですよね。

同じ不動産投資でも、J-REITの場合は多くの投資家から資金を集め、専門の法人が不動産を購入します。

この場合は、住宅に限らす様々な不動産に投資することが可能です。

ひろに
ひろに

どんな不動産に投資しているのでしょうか。

J-REITは主に5種類の不動産に投資しています。

  • オフィス
  • 物流施設
  • 商業施設
  • 住宅
  • ホテル

それぞれの不動産は、用途や利用者が違いますので、収益性についても特徴が異なります。

J-REITに投資する場合は、保有する不動産の種類を知り、内容を見極めることが大切です。

投資歴6年の筆者が、J-REITの保有する不動産の特徴について紹介します。

  • メインの投資先はオフィス
  • 安定した収益は住宅と物流施設
  • 将来的には老人ホームなども
スポンサーリンク
スポンサーリンク

J-REITの投資先

J-REITの不動産用途比率

J-REITの主な投資先は、オフィス、物流施設、商業施設、住宅、ホテルの5つです。

一番比率が高いのは、オフィスで全体の約40%となっています。

続いて、物流施設19%、商業施設16%、住宅14%、ホテル8%と続きます。

各不動産の物件数と1物件あたりの取得金額は次の通りです。

不動産種別 物件数1物件の平均取得価格
オフィス 1,021  8,321 百万円
物流施設 477  8,660 百万円
商業施設 569  6,118 百万円
住宅 1,869  1,616 百万円
ホテル 312  5,247 百万円
その他 197  2,907 百万円
合計4,445

物件数は住宅が多く、全体の42%を占めています。

1物件あたりの規模が大きいのは物流施設で、高層ビルなどもあるオフィスの規模も大きくなっています。

逆に規模が小さい不動産は住宅です。

それでも1物件あたりの取得価格は約16億円ですので、個人が行う不動産投資とは規模が違いますね。

不動産証券化協会のサイトにある統計データを用いて表・グラフを作成しました。

5種類の不動産とその特徴

J-REITの主要な投資先である5種類の不動産はそれぞれ特徴が異なります。

また、同じ種類の不動産でも規模や用途により違いがあります。

それぞれの不動産について詳しく見て行きます。

オフィス

オフィスビル

オフィスとは、オフィスビルや複合ビルのオフィスフロアなどを示します。

投資対象としては、
  • 都市にある大きなオフィスビル
  • 郊外や地方の中小のオフィスビル

の2種類があります。

大きなオフィスビルには、超高層ビルや都市のランドマークとなるビルなどもあります。

都心にあり利便性も高く、入居者のステータスにもなるビルは、家賃も高く、高収益が見込めます。

一方で、郊外や地方にある中小オフィスに投資するJ-REITも数多くあります。

土地の価格が安い郊外は、取得価格に対する収益性の高さが魅力です。

中小オフィスは、バリューアップ等による資産価値向上も行いやすく、賃料アップや売却益も狙えます。

近年は、リモートワークの普及により、スモールオフィスの需要が高まっていますね。

物流施設

倉庫

物流施設とは、物品を保管する倉庫を示します。

近年は、巣ごもり消費の拡大などにより、通信販売を利用する人が増えています。

これに伴い、大型の物流施設も増えてきました。

これらの施設は、物品の保管だけでは無く、仕分けや配送の拠点として利用されています。

さらに大型化した、複数の企業が同居する巨大物流パークなどもあります。

物流施設には、

  • 法人が長期契約で利用するため、安定した賃料が得られる。
  • 土地代が安い郊外にあり、内装も少なく、規模に対し投資額が小さい

という特徴があります。

近年、投資規模が伸びており、最近上場したJ-REIT10銘柄中、4銘柄が物流特化型となっています。

商業施設

ショッピングモール

商業施設には、ブランド店舗や電気量販店、ショッピングモールなどがあります。

投資対象としては
  • 集客性の高い都市型
  • 郊外にある住民密着型

の2種類にわかれます。

人が集まる都市型は、テナントの収益性も高く、高い家賃が見込めます。

その反面、商業施設の利用者は主に個人であり、景気に左右されやすいと言えます。

郊外にある住民密着型は、食料品や日用品を売っているスーパーマーケットなどです。

生活必需品がメインの店舗ですので、景気に左右されにくい特徴を持ちます。

収益性を取るか、安定性を取るかの違いですね。

住宅

マンション

現物の不動産投資は、一戸建てやアパート、マンションなどが多いと思います。

しかし、J-REITの主な投資先はマンションです。

マンションの種類としては
  • 単身者向け
  • ファミリー向け
  • 学生向け
  • シニア向け

など様々なタイプがあります。

なお、住宅投資には、

  • 居住用のため、急激な増減が少ない
  • 入居者の属性が多岐にわたる
  • 多数の入居者に分散利用されている

などの特徴があり、景気の変動を受けにくく、安定した賃料が得られます。

また、バリューアップなどによる資産価値の向上が図りやすい不動産と言えます。

ホテル

ホテル

ホテルには、リゾートホテルやビジネスホテル、旅館などがあります。

旅行者による利用がメインとなるため、地域性や周囲の観光状況により、収益が変動します。

仕事利用の多いビジネスホテルは、比較的、変動要因が少ないと考えられますが、それでも景気の影響を受けます。

しかし、ホテルには

  • 宿泊以外の付加価値を提供できる
  • インバンド需要を取り込みやすい

などの特徴があり、需要がある場合の収益力は高いと言えます。

国内外で人の往来が回復すれば、大きな収益を上げる可能性があります。

J-REITが投資する様々な不動産については、次の記事でも紹介しています。
J-REITが投資する超高層ビルやリゾートホテル、巨大商業施設など

その他の投資先

老人ホームと土地

5種類の不動産以外には、どのような投資先があるのでしょうか。

病院や老人ホーム、工場、研究施設などのほか、土地のみに投資するJ-REITもあります。

2つの投資先を紹介します。

ヘルスケア

ヘルスケアとは
  • 病院などの医療施設
  • 老人ホームなどのシニア用施設

を示します。

日本は人口の高齢化が進んでいるため、今後、需要が高まると想定されています。

不動産としての契約者は法人、入居者は個人となるため、住居と商業施設の2面性を持つ投資先と言えます。

土地(底地)

J-REITは土地(底地)のみに投資する場合もあります。

土地は

  • 管理が不要
  • 価値が下がりにくい

などの特徴があり、資産としての安定性は高いと言えます。

その土地に立てられる不動産への投資にもつながりやすいく、資産拡大の可能性も高いと言えます。

まとめ

 種別  入居者利用者物件規模景気影響
オフィス法人入居者
物流施設法人法人
商業施設法人個人小~中
住居個人入居者
ホテル法人個人・法人

J-REITの投資する5種類の不動産とその特徴を解説しました。

J-REITの投資先を知ることで、その特徴が見えてきます。

様々な種類の不動産に投資するJ-REITを組み合わせることにより、リスク分散も可能です。

複数の種類に投資するJ-REITの場合は、保有不動産のポートフォリオを知り、特徴を見定めることが大切ですね。

以上、参考になれば幸いです。


J-REITが高利回りになる理由についての記事も書いています。
【JーREIT】株より高利回りになる7つの理由



FIREを達成するための詳細な投資戦略を解説しています。
¥1,426 (2022/03/05 20:52時点 | Amazon調べ)
\ポイント最大10倍セール!/
楽天市場