2023年4月の東証プライム市場の全株式の平均利回りは2.18％です。（JPX統計資料より）
同じ月のJ-REIT全体の予想分配金利回りは4.10%でした。（不動産証券化協会 統計データより)
J-REITは株式に比べ約2倍の利回りを得ることができます。
どうして、J-REITの利回りは高いのでしょうか。
利回りが高くなるためには、
- 分配金（配当）が多い
- 投資口価格（株価）が上がらない
の２つの特徴を合わせ持つ必要があります。
J-REITは、法律や政策、事業形態などにより、この２つの特徴を持っています。
5年前よりJ-REITに投資している筆者が、高利回りになる理由を紹介します。
- 税優遇などの分配金が多くなる仕組み
- 低金利や不動産価格の上昇も理由
- 成長性が低いので価格が上がりにくい
分配金が多くなる５つの理由
J-REITが株式に比べて利回りが高い理由の１つは、分配金が多く支払われるからです。
J-REITは、制度や税制優遇など、分配金が多くなる様々な理由があります。
分配金が多くなる５つの理由を見てみます。
投資法人という制度
資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的として、法律に基づき設立された社団をいう。
（投資信託及び投資法人に関する法律 第２条１２参照）
J-REITは投資法人という仕組みを取っているため、法律により営業活動ができません。
営業経費がかかりませんので、一般の企業に比べると営業利益率が高くなります。
また、従業員を雇うことも、支店を作ることもできませんので、経費が少なくてすみます。
経費が少ないということは、その分、利益が大きくなり、分配金も多くなります。
J-REITは投資法人という形態を取ることにより、経費を抑え、多くの利益を分配することができます。
法人税の優遇
- 有価証券
- デリバティブ取引
- 不動産
- 不動産の賃借権
- 地上権
- 約束手形
- 金銭債権
- 匿名組合出資持分
- 商品
- 商品投資等取引に係る権利
J-REITは、不動産など税制優遇が受けられる特定資産を持つ投資法人です。
利益90%以上を投資主に分配することにより、法人税が優遇されます。
これは、
- 税金がかからないので利益が増える
- 利益の90%以上を投資主に分配する
の２つの側面から、分配金を多くすることができます。
J-REITは、法律上、分配金が多くなる仕組みを持つ投資先と言えますね。
利益超過分配金
J-REITの保有している不動産は減価償却が伴います。
毎年、計上される減価償却費は会計上の余剰金となります。
J-REITは、この余剰金の一部を通常の分配金とは別に、利益超過分配金として、投資主に配分する場合があり、分配金を増やしています。
2022年に利益超過分配金を出したJ-REITは14銘柄ありました。
| ｺｰﾄﾞ | J-REIT | 基準日 | 分配金総額 | 利益超過分配金 |
|---|---|---|---|---|
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 2022/12/31 | 3,689円 | 216円 |
| 2979 | ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人 | 2022/11/30 | 2,671円 | 284円 |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 2022/11/30 | 4,927円 | 794円 |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 2022/8/31 | 3,051円 | 370円 |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 2022/8/31 | 3,300円 | 34円 |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 2022/8/31 | 3,079円 | 240円 |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 2022/8/31 | 7,353円 | 730円 |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 2022/8/31 | 5,617円 | 19円 |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 2022/7/31 | 3,100円 | 168円 |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 2022/7/31 | 3,367円 | 307円 |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 2022/7/31 | 3,021円 | 246円 |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 2022/7/31 | 8,353円 | 1,122円 |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 2022/7/31 | 2,715円 | 399円 |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 2022/6/30 | 3,577円 | 341円 |
(引用元：SBI証券ホームページ)
（赤字は物流特化型のJ-REIT）
J-REITが保有する不動産は、土地と建物に分かれますが、土地は減価償却が行われません。
このため、地価の安い地方や郊外に不動産を持つ場合は、価格的に建物の割合が大きくなり、減価償却費も多くなります。
物流特化型のJ-REITは、郊外に大きな物流施設を持ちますので、利益超過分配金が多くなっています。
日本の低金利政策
（財務省HPに公開されたデータをグラフ化）
J-REIT市場が始まった平成13年9月以降の日本国債（10年）の金利推移を示します。
日本は長らく低金利が続いています。
J-REITが不動産を取得する場合には、金融機関から借入を行いますので、金利が低い方が、利払いが少なくて済みます。
利払いが少ないということは、その分、利益が増えますので、分配金が多くなります。
現状では、日本の低金利政策がJ-REITの分配金を増やすする方向に働いていると言えます。
不動産価格の上昇
（国土交通省HPに公開されたデータをグラフ化）
最近10年の商業用不動産（店舗やオフィス、倉庫など）の価格推移を見ると約20%上昇しています。
不動産はインフレに強い資産であり、長期でみると価格が上昇します。
価額の上がった不動産を売却することにより、売却益を得ることができます。
J-REITは不動産の賃料だけでは無く、売買益も分配されますので、不動産価格の上昇により、分配金が多くなります。
投資口価格が上がらない２つの理由
投資口価格とは、J-REITの投資単位1口あたりの価格です。
分配金が多くても投資口価格が高ければ利回りは低くなります。
J-REITの利回りが高いということは、投資口価格が上がりにくいとも言えます。
なぜ、上がりにくいのでしょうか、理由を考えてみます。
成長性が低い
J-REITは導管性により、利益の90%を投資主に分配してます。
ですので、内部留保ができず、自らの力で新しく投資することが殆どできません。
つまり、資産を成長させることが制限されるため、J-REIT自体の価値は上がりにくいと言えます。
市場規模が小さい
東証一部上場の株式時価総額は700兆円以上あります。
J-REIT全体の時価総額は約16兆円です。
市場が小さいと、流動性が低いため、大口投資家の参入が少なくなります。
市場への資金流入が少なければ、価格は上がりにくいと言えます。
まとめ
- 投資法人、税制優遇、減価償却
- 低金利、不動産価格の上昇
- 低い成長性、市場規模が小さい
J-REITが高利回りになる７つの理由について考察しました。
J-REITは、仕組みや景気動向、市場規模など、様々な理由により、高利回りとなっています。
しかし、状況は変化するかもしれません。
高利回りになる理由を知っておけば、変化に気づき、すばやく対応ができると思います。
以上、参考になれば幸いです。
Ｊ-REITのリスクについて解説しています。
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