インヴィンシブル投資法人から第35期の分配金計算書と資産運用報告書が送られてきました。
１口あたりの分配金は167円です。
悲しいですが仕方ありません。
資産運用報告書から今後の見通しを考えてみました。
②分配金が戻れば利回り8％
③ホテル主体型から統合型に戻ることを期待
第35期の分配金は167円、減配継続
第35期 運用資産報告書よりインヴィンシブル投資法人の状況を見てみます。
| 第35期 | 前期比 | 前々期比 （コロナ前） | |
| 営業利益（百万円） | 8,340 | -11.4% | -55.1％ |
| 当期純利益（百万円） | 623 | +47.3% | -94.6% |
| 総資産額（百万円） | 516,790 | +0.0% | -1.1% |
| １口あたりの総資産額 | 40,946円 | +0.0% | -3.9% |
| １口あたりの分配金 | 167円 | +42.0% | -90.3% |
資産稼働率：
・国内ホテル75物件の客室稼働率48.3％（固定賃料9物件を除く）
・海外ホテル２物件の客室稼働率4.5％
・住居60物件の稼働率94.6％（売却6物件を含む）
トピックス：
・最終赤字を回避するため住居6物件を売却
・主要ホテルに対する固定賃料減免を継続
格付け（JCR）：
A+（安定的）→ A+（ネガティブ）
非常に厳しい状況ですね。
営業利益は新型コロナウイルス感染症の影響で半減した前期からさらに-11.４％減りました。
ホテルの稼働率は低迷し、固定賃料を減免してなんとか営業を継続させています。
資産比率10%弱しかない住居からの収益でなんとか凌いでいる状態に見えます。
住居6物件を売却して、若干の利益を確保しましたが、新型コロナウイルス感染症の影響が無い時期に比べると90％以上の落ち込みです。
ということで今期の分配金は167円でした。
減配継続ですね。
インヴィンシブル投資法人の今後の見通し
インヴィンシブル投資法人はもう復活できないのでしょうか。
住居6物件を売却しましたが、総資産に占める割合は軽微で収益力に影響は無いと思います。
投資口価格は42,250円（2021年3月30日）です。
新型コロナウイルス感染症の影響ない時期と同じ分配金が出るようになれば、まだ8％程度の分配金利回りが見込めます。
このまま物件売却を最小限にしてホテルの稼働率の回復を待てば活路は見えてくると思っています。
また、インヴィンシブル投資法人は今後の成長戦略を
・ホテル物件は当面の間、慎重に検討する
・住居物件は大都市圏のスモールタイプを検討していく
としています。
実際には新型コロナウイルス感染症の影響が収まり収益が回復しないと身動きが取れないのではないでしょうか。
でも、ホテルに頼らずに利益をあげられるように住居物件を増やし、「ホテル主体型」から「総合型」のJ-REITに戻ることを期待しています。
以上、参考になれば幸いです。
マリモ地方創生リート投資法人について記事を書いています。
【J-REIT】マリモ地方創生リート投資法人（3470）が安定して配当利回りが高い理由