【高配当】着実に成長するトーセイ・リート投資法人(3451)とは | ひろにの投資計画

【高配当】着実に成長するトーセイ・リート投資法人(3451)とは

資産・含み益・分配金が成長、トーセイリート投資法人とはJ-REIT

J-REITの中で常に利回り上位の銘柄となっているトーセイ・リート投資法人をご存じでしょうか。

3種類の不動産を保有する総合型J-REITで、主に東京圏の中小のオフィス、住宅に投資しています。

トーセイ・リート投資法人の理念は

「日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」の活用・再生」

です。

この理念に基づき、築年数が経過した不動産を取得してバリューアップを行い、資産価値や収益性の向上を行うことを得意としています。

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中小規模でバリューアップ重視だと成長性は低いのでしょうか。

目立った物件を持たないJ-REITですが、上場から7年で

  • 資産規模は約4.4倍
  • 含み益は約10倍
  • 全ての期で予想分配金より増配

など、着実に成長しています。

これは、スポンサーのトーセイ株式会社が、その強みを活かし、手間暇をかけて資産を育てているからと言えます。

投資主でもある筆者が、長期目線で一歩一歩成長している、トーセイ・リート投資法人について紹介します。

  • 住宅とオフィスがメインの総合型J-REIT
  • 築年数が経過した不動産の価値向上が得意
  • 含み益が右肩上がりで分配金は毎期増配

本記事はトーセイ・リート投資法人の「第14期 決算説明資料」及び「第14期 資産運用報告」の情報を主な引用元としています。

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トーセイ・リート投資法人の概要

項目内容 備考 
証券コード3451
名称トーセイ・リート投資法人
上場日2014年11月27日
決算月4月、10月
発行済投資口 340,505口 
出資総額 36,516百万円
1口あたりの出資額 107,241円
格付けA-JCR
スポンサートーセイ株式会社

(2021年10月末時点)

トーセイ・リート投資法人は、2014年11月に上場されました。

資産規模は61銘柄中55番目となっており、小規模なJ-REITです。

決算月は4月と10月で、日本格付け研究所JCRより「A-」の評価を受けています。

この評価は、債務履行の確実性が高いことを示し、一般的に投資適格であることを意味します。

上場来の投資口価格の推移は次の通りです。

トーセイリート投資法人の投資口価格推移

(TradingView提供のチャート)

2022年2月2日時点で

  • 投資口価格:130,100円
  • 予想分配金利回り:5.47%

となっています。

投資口価格は、コロナショックにより大きく下げましたが、2021年には回復しています。

ポートフォリオ

トーセイ・リート投資法人不動産投資比率
保有物件
  • オフィス:17件
  • 商業施設:3件
  • 住宅:39件
用途比率(取得価格ベース)
  • オフィス:43.3%
  • 商業施設:7.3%
  • 住宅:49.4%
地域比率
  • 東京圏:100%

資産のポートフォリオは、東京圏の住宅とオフィスがメインです。

旗艦物件としては

  • 関内トーセイビルⅡ
  • NU関内ビル

が有りますが、資産全体に占める割合はそれぞれ約5%となっており、大きな物件はありません。

広く浅く、分散されているという感じです。

投資方針

投資対象とする不動産は次の通りです。

  • 東京経済圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)
  • 中小規模(原則50億円以下)
  • オフィス、商業施設、住宅、物流施設

オフィス、住宅、商業施設、物流施設の投資比率は、

 不動産種別   割合  
オフィス70%以下
住宅70%以下
商業施設20%以下
物流施設10%以下

となっています。

また、トーセイ・リート投資法人は、理念として

日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」の活用・再生

を掲げています。

これは、比較的に築年数が経過した不動産に投資を行い、

  • 計画的な設備投資による物件価値の向上
  • 居住性を良くしてテナント満足度の向上

に取り組んで行くことを意味します。

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トーセイ・リート投資法人のスポンサーはトーセイ株式会社です。

トーセイ株式会社は、不動産再生、不動産ファンド、コンサルティング事業等を手掛ける不動産の専門会社です。

創業以来一貫して、東京経済圏への不動産投資を行い実績を上げてきました。

特に東京圏の不動産における目利き力、リーシング力、再生力の3つについて強みを持っています。

トーセイ・リート投資法人は、このスポンサーの強みを活かし、高い稼働率と運用利回りを確保しています。

トーセイ・リート投資法人の旗艦物件である関内トーセイビルⅡの紹介動画はこちらです。

資産規模、含み益、分配金の成長

築年数が経過した物件を、手間暇かけて長期間に渡り運用していく方針のトーセイリート投資法人ですが、成長性はあるのでしょうか。

資産規模、含み益、分配金の3つの視点でその成長性を見てみます。

資産規模の成長

トーセイリート投資法人の資産規模推移

トーセイ・リート投資法人は、上場から7年で資産を4.4倍に成長させています。

公募増資による物件取得を5回、借入金やトーセイ株式会社への第三者割当による物件取得を5回実施し規模を拡大してきました。

特に借入金による物件取得は、投資口を増やすことなく、全体の価値が向上しますので、資産が成長していると言えますね。

含み益の成長

トーセイ・リート投資法人の含み益推移

含み益とは、実際の物件価値から取得価格を引いたものであり、売却すればすぐに利益が得られる状態を表します。

トーセイ・リート投資法人は、上場から7年で含み益を約10倍、資産における含み益率を約2.4倍の15.8%まで高めました。

不動産の賃貸料収入だけでは無く、売却による収益も上げることが可能です。

不動産のバリューアップを得意とするトーセイリートの強みを活かしていると言えますね。

分配金の成長

トーセイ・リート投資法人の分配金推移

投資主として一番気になるのは分配金です。

トーセイ・リート投資法人は

  • 上場来の全ての期で増配
  • 予想分配金も年々増加

となっています。

予想分配金から増配すると言うことは、分配金の利回りは予想より実際の方が高いということです。

また、予想分配金が年々増加するということは、それだけ資産価値が向上し、賃料収入がアップしていることになります。

このように、トーセイ・リート投資法人は着実に成長しているJ-REITと言えますね。

まとめ

トーセイリート投資法人は
  • 東京圏の中小住宅とオフィスに投資
  • バリューアップによる価値向上が得意
  • 上場来、着実に成長を続けている

トーセイ・リート投資法人が着実に成長しているJ-REITであることを紹介しました。

住宅は景気に左右されにくい不動産の1つです。

中小のオフィスは、近年の働き方改革に伴うリモートワーク化に即していると思います。

割安なタイミングが来たら検討したい銘柄ですね。

以上、参考になれば幸いです。


ザイマックス・リート投資法人についても記事を書いています。
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