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【J-REIT】東海道リート投資法人(2989)は長期投資で高利回り

富士山J-REIT

2021年6月22日に新しJ-REITとして東海道リート投資法人(証券コード:2989)が上場しました。

REITとしては、1年半ぶりの新規上場となります。

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どんなJ-REITなのでしょうか。

その名の通り、東海道、主に静岡を中心に不動産を保有するJ-REITです。

実はJ-REITは新規上場当初はあまり人気がありません。

なぜなら、J-REITは基本的に成長性が低く、値上がり益を求めて購入するものでは無いからです。

また、当初は、上場における経費などが大きく分配金が少ない傾向にあり、これも人気が上がらない理由です。

でも、長期で考えるなら当初の分配金は、あまり、気にする必要は無いのではないでしょうか。

上場当初の割安な時期に購入すれば、1年後に高利回り銘柄となっているかもしれません。

J-REIT投資歴5年の筆者が東海道リート投資法人を長期投資目線で評価します。

東海道リート投資法人(2989)は
①静岡を中心とした小規模J-REIT
②リスクの少ない物流、住居、底地に投資
③優良な入居者があり長期安定が見込まれる
④第2期以降まで保有すると高利回りが狙える

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東海道リート投資法人(2989)の概要

東海道リート投資法人は日本の東西中心地をつなぐ東海道地域に着目し、静岡を核とする産業地域に重点投資を行うJ-REITです。

基本情報は次の通りです。(上場時)

証券コード2989
上場日2021年6月22日
決算月1月、7月
資産規模303億円
投資口数176,800

となっています。

資産規模としては、マリモ地方創生リート投資法人(3470)と同じ位です。

J-REITの全体では最小の規模となります。

投資方針は静岡を中心とした地域の物流、住居、底地など

東海道リート投資法人は静岡を核とする産業地域(静岡県、愛知県、三重県)に、全体の60%以上を投資する方針を掲げています。

また、主な投資用途として

  • 産業インフラアセット(物流、産業・ビジネス、底地)
  • 生活インフラアセット(住居系、底地、その他)

をあげており、それぞれが25%以上の配分になるように投資を行う方向です。

静岡を中心とする産業地域は、持続的な強い経済と不動産価格の変動が相対的に低いと言う特徴があり、安定的な収益を目指しています。

上場時の保有物件数を用途比率は次の通りです。(上場時)

用途物件数比率
オフィス2件12.9%
住宅4件27.1%
物流施設1件20.5%
その他(底地)1件39.4%

3種類以上の用途に分散して不動産を保有していますので、総合型J-REITとなります。

住宅、物流施設、底地はコロナ過でも影響の少ない投資先ですよね。

用途割合も分散され、安定的に収益をあげられるポートフォリオではないでしょうか。

スポンサーはヨシコンをメインに静岡地域の9社

東海道リート投資法人は静岡地域の産業を支える9社のスポンサーに支えられています。

【メインスポンサー】

・ヨシコン株式会社(不動産デベロッパー)

【産業系スポンサー】

・木内建設株式会社
・日本国土開発株式会社

【物流系スポンサー】

・鈴与株式会社
・清和海運株式会社

【金融・不動産系スポンサー】

・静岡銀行
・静岡不動産株式会社

【インフラ系スポンサー】

・中部電力ミライズ
・静岡ガス株式会社

となっています。

静岡地域に根ざし、豊富な知見を活かしたサポートが得られるのではないでしょうか。

保有する不動産の入居テナントや築年数など

東海道リート投資法人が保有する不動産は次の通りです。(上場時)

NO.物件名用途エリア竣工月
1いなべロジスティクスセンター物流施設三重1995年9月(倉庫1)
2004年9月(倉庫2)
2ミッドビルディング四日市オフィス三重1991年2月
3葵タワーオフィス静岡2010年3月
4ロイヤルパーク千種住宅愛知2007年11月
5丸の内エンフルコート住宅愛知2016年3月
6エンブルエール草薙駅前住宅静岡2021年2月
7エンブルエール草薙住宅静岡2019年3月
8浜松プラザその他(底地)静岡

投資比率の39.4%を占める「浜松プラザ」は、コストコやユニクロ、ABCマートなどがあるする大型ショッピングセンターです。

生活必需品を扱う地域密着型施設であり、安定した賃料収入が見込めます。

投資比率の27.1%を占める住宅のうち、「エンブルエール草薙」と「エンブルエール草薙駅前」は学生寮、学生マンションです。

学生マンションは

  • 入退去の次期が決まっており効率良く運営が可能
  • 景気に左右されにくい
  • 入居者の属性も確か

など、住宅系の不動産の中でも安定的な収益が得られる投資対象です。

投資比率の20.5%を占める「いなべロジスティクスセンター」は、近くに高速道路のICができる予定があり、アクセス性の向上が見込めます。

また、テナントにはトヨタ自動車とその関連企業が入っており、こちらも安定した賃料収入が見込めると思います。

また、保有不動産全体的に新しく、一部を除いて、築年数は15年以内です。

修繕の不要な底地の比率も高く、長期的に賃料収入を得るのに適しています。

東海道リート投資法人の予想分配金利回り

東海道リート投資法人の予想分配金は次の通りです。

  • 2022年1月期(第1期):2,150円
  • 2022年7月期(第2期):3,186円
  • 2023年1月期(第3期):3,217円

(引用元:令和3年6月22日付け 東海道リート投資法人 プレスリリース(リンク))

6月22日に付けた初値は101,500円です。

初値の予想分配金利回りは、5.26%となります。

これは、直近1年間の分配金、つまり、第1期と第2金の分配金の合計5,336円で計算した利回りです。

しかし、第1期は上場時等の経費があり、分配金の額が少なくなっています。

ですので、もし、東海道リート投資法人を101,500円で購入して、2022年の2月まで保有していた場合、分配金利回りは

  • (第2期+第3期)分配金/101,500≒6.31%

となります。


J-REITの主な収益元は不動産賃貸料です。

東海道リート投資法人が保有する不動産は安定した賃料が見込めますので、第2期、第3期の分配金の確実性は高いと思います。

長期投資を目的として保有するのであれば、第2期以降の分配金利回りで検討して、購入するのも良いかもしれません。

(第2期+第3期)分配金=6,403円

とすると、購入価格による利回りは

  • 106,716円で利回り6.0%
  • 98,507円で利回り6.5%
  • 91,471円で利回り7.0%

となります。

まとめ

東海道リート投資法人(2989)は

①静岡を中心とした小規模J-REIT
②リスクの少ない物流、住居、底地に投資
③優良な入居者があり長期安定が見込まれる
④第2期以降まで保有すると高利回りが狙える

地方重点投資型の小規模J-REITのため、大きな成長は見込めません。

スポンサーの知名度も全国的に見れば低いが、静岡銀行や中部電力も参画しており、特に問題は無いと思います。

保有物件はリスクの少ない優良物件であり、投資対象としては良いのではないでしょうか。

規模が小さいと言うリスクがありますが、長期投資を考えて、高利回りが狙える可能性があるのなら購入を検討してみる価値はあると思います。

以上、参考になれば幸いです。

マリモ地方創生リート投資法人(3470)についても記事を書いています。
【J-REIT】マリモ地方創生リート投資法人(3470)が安定して配当利回りが高い理由

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