2021年6月22日に新しJ-REITとして東海道リート投資法人（証券コード：2989）が上場しました。
J-REITとしては、1年半ぶりの新規上場となります。
どんなJ-REITなのでしょうか。
その名の通り、東海道、主に静岡を中心に不動産を保有するJ-REITです。
実はJ-REITは新規上場当初は、あまり人気がありません。
なぜなら、J-REITは基本的に成長性が低く、値上がり益を求めて購入するものでは無いからです。
また、当初は、上場における経費などが大きく分配金が少ない傾向にあり、これも人気が上がらない理由です。
でも、長期で考えるなら当初の分配金は、あまり、気にする必要は無いのではないでしょうか。
上場当初の割安な時期に購入すれば、１年後に高利回り銘柄となっているかもしれません。
J-REIT投資歴5年の筆者が東海道リート投資法人を長期投資目線で評価します。
- 静岡を中心とした小規模J-REIT
- リスクの少ない物流、住居、底地に投資
- 優良な入居者で長期安定が見込まれる
- 第2期以降まで保有すると高利回りに
東海道リート投資法人（2989）の概要
東海道リート投資法人は東京～大阪をつなぐ東海道地域に着目し、静岡を中心に投資を行うJ-REITです。
基本情報は次の通りです。
| 証券ｺｰﾄﾞ | 2989 |
| 上場日 | 2021年6月22日 |
| 決算月 | 1月、7月 |
| 資産規模 | 303億円 |
| 投資口数 | 176,800 |
（2021年6月時点）
となっています。
資産規模としては、マリモ地方創生リート投資法人（3470）と同じ位です。
J-REITの全体では最小の規模となります。（2021年7月時点）
投資方針は静岡中心の物流、住居、底地
東海道リート投資法人は静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県、三重県）に、全体の60％以上を投資する方針を掲げています。
また、主な投資用途として
- 産業インフラアセット（物流、産業・ビジネス、底地）
- 生活インフラアセット（住居系、底地、その他）
をあげており、それぞれが25％以上の配分になるように投資を行う方向です。
静岡を中心とする産業地域は、持続的な強い経済と不動産価格の変動が相対的に低いと言う特徴があり、安定的な収益を目指しています。
上場時の保有物件数を用途比率は次の通りです。
| 用途 | 物件数 | 比率 |
|---|---|---|
| オフィス | ２件 | 12.9% |
| 住宅 | ４件 | 27.1% |
| 物流施設 | １件 | 20.5% |
| その他（底地） | １件 | 39.4% |
（2021年6月時点）
３種類以上の用途に分散して不動産を保有していますので、総合型J-REITとなります。
住宅、物流施設、底地はコロナ過でも影響の少ない投資先ですよね。
用途割合も分散され、安定的に収益をあげられるポートフォリオではないでしょうか。
スポンサーはヨシコンの他、静岡の9社
東海道リート投資法人は静岡地域の産業を支える9社のスポンサーに支えられています。
・ヨシコン株式会社（不動産デベロッパー）
・木内建設株式会社
・日本国土開発株式会社
・鈴与株式会社
・清和海運株式会社
・静岡銀行
・静岡不動産株式会社
・中部電力ミライズ
・静岡ガス株式会社
となっています。
静岡地域に根ざし、豊富な知見を活かしたサポートが得られるのではないでしょうか。
保有不動産の入居テナントや築年数など
東海道リート投資法人が保有する不動産は次の通りです。
| NO. | 物件名 | 用途 | エリア | 竣工月 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | いなべロジスティクスセンター | 物流施設 | 三重 | 1995年9月（倉庫１） 2004年9月（倉庫２） |
| 2 | ミッドビルディング四日市 | オフィス | 三重 | 1991年2月 |
| 3 | 葵タワー | オフィス | 静岡 | 2010年3月 |
| 4 | ロイヤルパーク千種 | 住宅 | 愛知 | 2007年11月 |
| 5 | 丸の内エンフルコート | 住宅 | 愛知 | 2016年3月 |
| 6 | エンブルエール草薙駅前 | 住宅 | 静岡 | 2021年2月 |
| 7 | エンブルエール草薙 | 住宅 | 静岡 | 2019年3月 |
| 8 | 浜松プラザ | その他（底地） | 静岡 | — |
（2021年6月時点）
投資比率の39.4％を占める「浜松プラザ」は、コストコやユニクロ、ABCマートなどがあるする大型ショッピングセンターです。
生活必需品を扱う地域密着型施設であり、安定した賃料収入が見込めます。
投資比率の27.1％を占める住宅のうち、「エンブルエール草薙」と「エンブルエール草薙駅前」は学生寮、学生マンションです。
学生マンションは
- 入退去の時期が明確で効率良く運営が可能
- 景気に左右されにくい
- 入居者の属性も確か
など、住宅系の不動産の中でも安定的な収益が得られる投資対象です。
投資比率の20.5%を占める「いなべロジスティクスセンター」は、近くに高速道路のICができる予定があり、アクセス性の向上が見込めます。
また、テナントにはトヨタ自動車とその関連企業が入っており、こちらも安定した賃料収入が見込めると思います。
また、保有不動産全体的に新しく、一部を除いて、築年数は15年以内です。
修繕の不要な底地の比率も高く、長期的に賃料収入を得るのに適しています。
東海道リート投資法人の予想分配金利回り
東海道リート投資法人の予想分配金は次の通りです。
- 2022年1月期（第１期）：2,150円
- 2022年7月期（第２期）：3,186円
- 2023年1月期（第３期）：3,217円
（引用元：令和3年6月22日付け 東海道リート投資法人 プレスリリース（リンク））
6月22日に付けた初値は101,500円です。
初値の予想分配金利回りは、5.26％となります。
これは、直近１年間の分配金、つまり、第１期と第２金の分配金の合計5,336円で計算した利回りです。
しかし、第１期は上場時等の経費があり、分配金の額が少なくなっています。
ですので、もし、東海道リート投資法人を101,500円で購入して、2022年の２月まで保有していた場合、分配金利回りは
- （第２期＋第３期）分配金／101,500≒6.31％
となります。
Ｊ-REITの主な収益元は不動産賃貸料です。
東海道リート投資法人が保有する不動産は安定した賃料が見込めますので、第２期、第３期の分配金の確実性は高いと思います。
長期投資を目的として保有するのであれば、第２期以降の分配金利回りで検討して、購入するのも良いかもしれません。
（第２期＋第３期）分配金＝6,403円
とすると、購入価格による利回りは
- 106,716円で利回り6.0％
- 98,507円で利回り6.5％
- 91,471円で利回り7.0%
となります。
まとめ
- 東海地域に投資する小規模Ｊリート
- 安定収入の物流、住居、底地に投資
- 入居者に恵まれ長期安定収入が見込める
- 2022年2月以降まで保有すると高利回りが狙える
地方重点投資型の小規模J-REITのため、大きな成長は見込めません。
スポンサーの知名度も全国的に見れば低いが、静岡銀行や中部電力も参画しており、特に問題は無いと思います。
保有物件はリスクの少ない優良物件であり、投資対象としては良いのではないでしょうか。
規模が小さいと言うリスクがありますが、長期投資を考えて、高利回りが狙える可能性があるのなら購入を検討してみる価値はあると思います。
以上、参考になれば幸いです。
投資法人みらいについても記事を書いています。
投資法人みらい（3476）の概要と今後の動向（施策、分配金など）