J-REIT（不動産投資信託）は
・少額で不動産投資が可能
・実際の不動産を運用する手間がかからない
・多くの不動産に分散投資ができる
という特徴があり、手軽に不動産投資ができる投資先です。
でも、多くの銘柄があり、迷うことも多いですよね。
どの銘柄が良いかはそれぞれの目的や価値観で異なりますが、他の人の考え方や投資先を知ることは自分の投資方針を決める参考になるかもしれません。
実際に私もいろいろな方の投資記事を読み参考にさせて頂きました。
その時々の購入タイミングにより、市場の状況が異なりますが、私が考えたJ-REIT選定基準と実際の投資銘柄（ポートフォリオ）を紹介します。
②私のJ-REIT投資は8銘柄
③予想分配金利回りは5％以上
J-REITの選定基準は高利回りの総合型で割安な銘柄
私のJ-REITに対する投資目的は「安定的に年5％以上の分配金を得ること」です。
この目的を達成するために次の選定基準でJ-REITを購入しています。
＜選定基準＞
・分配金利回り5％以上
・総合型（３種類以上の不動産に投資）J-REIT
・時価総額の小さい銘柄は避ける
・NAV倍率が1.0以下
一つ一つ見ていきましょう。
分配金利回り5％以上の銘柄を選択する
J-REITへの投資目的は年5％以上の分配金を得ることです。
J-REITは利益の90％以上を投資家に分配することにより法人税の優遇を受けています。
これにより、多くの分配金を期待できますが、その分、自己成長のための内部留保ができませんので、株式等に比べ成長性は低いと言えます。
ですので、年5％以上の分配金を目的とする場合は、最初から年5％以上の分配金予定となっているものを選定しています。
総合型のJ-REITを選択する
総合型とは「オフィス」「商業施設」「住居」「物流施設」「ホテル」などの不動産のうち、3種類以上に投資しているJ-REITを言います。
それぞれの不動産には特徴があり、景気変動などに対する収益変化も異なります。
多くの種類の不動産に投資している銘柄を選定することにより、分散効果が生まれ安定的な収益が得られると考えています。
例えば、新型コロナウイルスの流行により、ホテルの収益は大きく落ち込みました。
しかし、巣ごもり需要の拡大により、通信販売を利用する人が増え、物流需要は伸びています。
「物流施設」と「ホテル」に投資しているJ-REITなら、新型コロナウイルスの流行の影響をあまり受けずに安定した収益を得られますよね。
ですので、私は総合型J-REITを選択して投資しています。
時価総額の小さい銘柄は避ける
Ｊ-REITは個別銘柄に直接投資するだけでは無く、インデックスを利用したETFや投資信託を購入することにより間接的に投資することもできます。
インデックス投資は規模が大きく、例えば、米国ETFの「バンガード・トータル・ワールド・ストックETF（VT）」は、資産総額が約2兆円もあります。
このインデックスの対象となった銘柄は世界中から投資され価格が下支えされます。
主要なインデックスの多くは、時価総額を基準として銘柄を選定しており、有名なFTSEのインデックスではJ-REIT62銘柄中49銘柄が選定予定です。
（銘柄数62はFTSEがJ-REITをインデックスの対象にした時の数です。2021年4月時点のJ-REITの銘柄数は61です。）
大きな資金が動くインデックスの対象銘柄を選ぶことで、安定した分配金を得るとともに値上がり益も期待できますよね。
ですので、私のJ-REIT選定基準に「時価総額の小さい銘柄は避ける」を加えました。
実際にはFTSEインデックスの対象銘柄に投資することを考慮し、J-REITの時価総額下位8銘柄除いて選定したいと考えています。
NAV倍率が1.0以下を選ぶ
NAV倍率とはJ-REITの時価総額が純資産額の何倍になっているかを表す指標です。
NAV倍率＝「J-REIT1口の価格」×「発行済み投資口数」／「純資産総額」
で表されます。
NAV倍率が1.0以上の場合はJ-REITの純資産に比べ価格が割高になっていることを示し、
NAV倍率が1.0以下の場合はJ-REITの価格が割安になっていることを示します。
これは、株式投資の指標であるPBR（株価純資産倍率）と同じ意味を持つ指標です。
内部留保が少なく成長力が制限されるJリートですので割安な銘柄を選定基準としています。
私のJ-REIT投資銘柄（ポートフォリオ）
2021年4月23日時点での私のJ-REIT投資銘柄（ポートフォリオ）は次の通りです。
| 証券コード | 銘柄 | 種別 | 保有口数 |
|---|---|---|---|
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | オフィス主体型 | 2口 |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 総合型 | 2口 |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド | 総合型 | 2口 |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 総合型 | 13口 |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 総合型 | 2口 |
| 3476 | 投資法人みらい | 総合型 | 8口 |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 総合型 | 6口 |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 総合型 | 14口 |
いかがでしょうか。
取得価格の合計は2,745,281円です。
予想分配金の利回りは年5.05％です。
インヴィンシブル投資法人は新型コロナウイルス感染症の影響を受け、分配金は殆ど無い状況です。
ですが、投資銘柄全体で、目標の年5％以上をクリアしています。
分散投資は大切ですね。
もう少し銘柄を追加して分散を図りながら、利回り5％以上を目標に資産を増やしていこうと考えています。
なお、個別銘柄の投資は割安なタイミングで購入できるかが重要です。
気長にチャンスを待ちながら資産運用を続けていきたいと思います。
以上、参考になれば幸いです。
J-REITを基準に沿って選定してみた結果を記事にしています。
高配当、高利回りのＪ-REITを4つの基準で選ぶ