高配当J-REITの1つのザイマックス･リート投資法人をご存じでしょうか。
4種類の不動産を保有する総合型J-REITで、東京圏と政令指定都市に投資しています。
スポンサーは「株式会社ザイマックス」で、リクルートのオフィスビル運営会社が源流となっている不動産マネジメント会社です。
どんな特徴がありますか。
ザイマックスは、不動産マネジメント業務で得られる３つの力
- 発掘する力
- 見極める力
- 実行する力
を使って、優位な情報網で不動産を見つけ、適正に価値を判断し、価値を高めるために活動しています。
これら活動により、ザイマックス･リート投資法人は、利回りが高く、含み益の大きい不動産を保有することができます。
また、有利子負債比率（LTV）も低く、これからの成長余力も大きいＪ-REITです。
J-REIT投資歴５年の筆者が、ザイマックス・リート投資法人の詳細について紹介します。
- 知見に基づく投資方針
- オーナーとの直接的な関係を活かす
- 直近の分配金は一時的な売却益を反映
ザイマックス･リート投資法人の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 証券コード | 3488 |
| 名称 | ザイマックス･リート投資法人 |
| 上場日 | 2018年2月15日 |
| 決算月 | 2月、8月 |
| 発行済投資口 | 223,400 口 |
| 出資総額 | 22,585 百万円 |
| 1口あたり投資額 | 101,097 円 |
| 格付け | ー |
| スポンサー | 株式会社ザイマックス |
（2021年8月末時点）
ザイマックス･リート投資法人は2018年2月に上場された比較的新しいJ-REITです。
まだ、規模が小さく、これから成長していくことが期待されています。
上場来の投資口価格の推移は次の通りです。
(TradingView提供のチャート）
上場後、順調に投資口価格が上がっていきましたが、コロナショックにより、大きく下がりました。
しかし、徐々に回復し、コロナショック前の価格に、もう一息のところまで戻しています。
2022年2月18日時点で
- 投資口価格：121,800円
- 予想分配金利回り：6.34%
となっており、高い分配金利回りを示しています。
これは、2022年2月期と8月期に物件の売却益を計上しているためです。
通常想定される分配金で計算すると、上記の投資口価格で予想分配金利回りは５％前後となります。
ポートフォリオ
- オフィス：10物件
- 商業施設：6物件
- ホテル：１物件
- 住宅：1物件
- オフィス：58.3%
- 商業施設：29.5%
- ホテル：10.1%
- 住宅：2.1%
- 東京経済圏：69.1%
- 政令指定都市：23.4%
- その他：7.5%
（2022年3月時点の想定を含む）
資産のポートフォリオは、オフィスと商業施設がメインです。
オフィスは東京圏、商業施設は東京、神奈川、大阪等に物件を保有しています。
旗艦物件としては
- ザイマックス新宿御苑ビル
- ミューザ川崎
があり、厳選された物件を保有している印象です。
投資方針が明確
ザイマックス・リート投資法人は、投資対象を、オフィス、商業施設、ホテルで80%以上と定めています。
個々の投資対象にも、詳細な基準があり、次の通りとなっています。
長期安定的な賃料収入を見込むことができる物件を重点選定
- 都心８区、名古屋・大阪・福岡の中心部
- 坪単価1万円～2万円中盤
- 最寄駅から概ね徒歩5分圏内
安定的に事業継続可能と想定される物件を重点選定
- 施設売上が分析可能
- テナントの賃料負担率が分析可能
- 価格が市場対比で割安
訪日外国人及びビジネス需要の見込める場所の宿泊特化型ホテル
- 主要国際空港周辺
（羽田、成田、中部、関西、新千歳、那覇） - 民営化等の活性化が期待できる空港周辺
（仙台、神戸、高松、広島） - 主要な新幹線駅への良好なアクセス
- 訪日外国人の増加が見込まれる観光都市
長年蓄積してきた不動産マネジメントの知見やノウハウを活用して、安定的に利益を見込める物件を厳選する方針ですね。
ここまで絞り込むと投資物件を発掘することが難しくなりますが、発掘できれば、資産価値の高い不動産を保有することができると思います。
スポンサー
ザイマックス･リート投資法人のスポンサーは、株式会社ザイマックスです。
リクルートのオフィスビルを管理運営する、リクルートビルマネジメントが源流となっている会社で2000年に独立しました。
オーナーの代理人として、テナントの誘致、修繕計画の立案や実施する不動産マネジメントをコアビジネスにしています。
2018年12月時点で
| 業務 | 受託実績 |
|---|---|
| 不動産マネジメント | 845棟 |
| ファシリティマネジメント | 12,400店舗 |
の実績があり、日本有数の不動産マネジメント会社となっています。
なお、約半数のJ-REITからも不動産マネジメント業務を受託しており、プロも認める会社と言えます。
蓄積された知見や情報は大きいですね。
ザイマックス･リート投資法人の概要と主要物件「ミューザ川崎｣と「ザイマックス新宿御苑ビル」の紹介動画はこちらです。
ザイマックス･リート投資法人の特徴
ザイマックス･リート投資法人は、資産価値を最大化させる３つの力を持っており、これら力を発揮して不動産に投資しています。
・良い不動産を見つける力
・不動産マネジメントを通じてオーナーから直接、売却等の相談があり、他との競争無しに物件を発掘できる
・不動産を見極める力
・不動産マネジメントで得た経験値やデータ（賃料や管理コスト等）を基に不動産の本質的な資産価値を推測できる。
・不動産価値を向上させる力
・不動産現場の隅々まで把握しており、テナントとの賃料交渉や管理コストの適正化が可能
これらの３つの力を合わせれば、資産価値の高い不動産を得ることができると思います。
投資対象を厳選しているため、規模の拡大はこれからですが、次の特徴があります。
LTV水準が低い
LTVとは「Loan To Value」の略で総資産に対する借入金の比率を示す指標です。
- LTV＝有利子負債÷総資産額
で計算します。
Ｊリートの多くの銘柄では、LTVを40～60%の範囲として運用しています。
ザイマックス･リートのLTVは40%以下ですので、LTVが低く、借入余力が大きい状態と言えますね。
借入による不動産購入は、投資口の価値を高め、分配金の増配にも繋がります。
含み益率が高い
含み益とは、不動産の取得価格より、評価額が高く、売却した場合に得られる利益を示します。
含み益率が高いと言うことは、価値の高い不動産を保有していると言え、売却等により多くの利益が得られる可能性があります。
ザイマックス･リートは、上場時より高い含み益率を維持しており、投資口の価値が高いと言えますね。
最近の動向
上場来、地道に保有資産の資産価値向上に努めてきた、ザイマックス･リート投資法人ですが、2022年に入り、動きが出てきました。
物件入替や分配金の上乗せ、増資による資産追加について説明します。
日本都市ファンド投資法人と資産入替
| 入替種別 | 不動産種別 | 物件名 | 価格 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 取得 | 商業施設 | バロー勝川店（底地） | 3,245百万円 | |
| 譲渡 | 住宅 | ルネッサンス２１千早 | 3,280百万円 | 売却益531百万円 |
2022年1月と3月に日本都市ファンド投資法人と資産の入替を行います。
「ルネサンス21千早」は取得価格より高い価格で譲渡されますので、531百万円の売却益が出ました。
この売却益は、2022年2月期と8月期の分配金に反映され、投資主に還元されます。
通常の売却に比べ資産入替は、賃料収入を無くさずに売却益を得ることができ、良いですよね。
他のJ-REITの不動産マネジメントを請け負う、ザイマックス･リート投資法人ならではだと思います。
分配金の動向
2月18日時点では、
- 投資口価格：121,800円
- 予想分配金利回り：6.34%
となっていますが、売却益分を除くと、予想分配金利回りは、5.05％となります。
それでも十分、高利回り銘柄と言えますね。
上場後初の公募増資
ザイマックス・リート投資法人は2022年2月に上場後初の公募増資を実施して資産規模を拡大します。
取得予定の物件は
- ザイマックス札幌大通ビル（オフィス）
- ザイマックス木場公園ビル（オフィス）
- エルプレイス西葛西（住宅）
で、資産規模は約76億円となります。
資産の取得に伴う借入金は、52.3億円を予定していますので、増資による資金調達は少な目ですね。
まとめ
ザイマックスリート投資法人の特徴と直近の動向について解説しました。
- オフィス、商業施設をメインに投資
- 不動産マネジメント力をフル活用
- 情報入手力、目利き力、交渉力に優れる
総合型J-REITは、資産分散が効き、リスクも比較的少なめです。
ザイマックス･リート投資法人は含み益率の高い不動産を保有しており、今後の売却益も期待できます。
また、LTVが低く成長余力がある銘柄ですので、割安なタイミングが来たら投資検討してみたいですね。
以上、参考になれば幸いです。
インヴィンシブル投資法人についても記事を書いています。
【減配継続】インヴィンシブル投資法人（8963）からの分配金と今後の見通し